了解物業管理權(Management Rights)

什麼是物業管理權?

物業管理權是一種投資式的房產管理生意。簡單來說,像家庭生意,為自己家所在的小區或社區工作,收取穩定的薪水作為回報, 還可以為小區內的部分業主提供出租代理或其他服務賺取佣金。並且,由於物業管理權像其他生意一樣可以轉賣,是近年來一個很流行的投資項目。

隨著物業管理權的購買,通常包含了小區內的一所房產,並可以指定該小區的物業經理人,或稱為該小區的常駐經理。常駐經理將會獲得穩定的收入,並且負責小區內的物業管理、與其他戶主的溝通等職責。

 

常駐經理如何獲取收入?

常駐經理通常有三部分收入:

1. Body Corporate 發放的固定薪水:

小區內通常有小區內通常有公共區域, 包括公用的走道、花園、草坪、泳池、健身房及其他多功能設施等區域。 Body Corporate 向每戶居民收取一定額度的管理費用, 用於支付小區常駐經理薪資,常駐經理需要保持公共區域的衛生(包括花壇、草坪整潔)及公用設施的正常使用和維護(比如泳池) 。 Body Corporate 還向常駐經理支付所有的日常費用,例如割草機燃料和修理,池化學品和肥料等的費用。 Body Corporate 薪資通常指數為CPI,以便每年自動增加。

2. 出租佣金收入:

常駐經理有權擔任希望將住房出租的投資者的租賃代理人。屋主將支付常駐經理佣金和管理費,以確保租戶質量、租金繳納以及保持房屋良好狀態。對於永久性出租(通常為六個月以上),您將獲得7.5% - 8% + 消費稅的佣​​金,假期出租通常為12%+消費稅。租賃費通常要在租賃開始時支付,相當於一周的租金。

3. 附加服务收入:

常駐經理的其他收入來源包括為屋主提供維修和保養、清潔和月結單費用。在度假小區,您可以賺取客人退房後的房間清潔、床單租用、電話和互聯網使用、設備租賃以及旅遊和租車預定等附加項目賺取大量額外收入。

 

購買物業管理權生意會虧錢嗎?

銀行願意向物業管理權生意貸款的事實側面證明了該生意的穩定性,由第三方body corporate向小區業主收取固定管理費,再向常駐經理髮放工資,收入相當穩定而且避免了常駐經理與業主之間經濟糾紛的可能性。銀行不喜歡風險,有穩定的薪資和出租佣金來源保障,讓該生意在購買時很難被欺騙。同時,在購買時聘請專業的律師和會計審核資料是十分重要的。

 

我需要任何特殊資格認證嗎?

想要合法經營出租業務,您需要獲得限制出租代理執照。這很容易,只需要通過註冊培訓機構(如昆士蘭物業培訓、REIQ或昆士蘭當地的TAFE學院)學習6個科目。這些科目通常在課堂環境中進行,而且一些註冊培訓機構還提供在線課程或信函課程。

 

我應該支付多少錢購買物業管理權生意?

物業管理權的購買通常分為兩部分:常駐經理住房購買和生意購買

常駐經理住房通常以市價價值加上5%到10%的溢價出售,因為該住房通常是小區內唯一可以對外辦公的。如果住房規模更大,擁有辦公室或更多附加區域,那麼有時候價值會更高。

生意的價值通常以出售前12個月的淨利潤(稅前、不包括工資、貸款利息或兩人管理團隊以外的勞務費)。價格通常在每年淨利潤的4倍到5.5倍之間。

什麼因素會影響淨利潤和出售價格的倍數關係?

影響倍數的因素有很多:小區內出租數量的穩定性、小區位置、居民平均年齡、入住率、改善或發展的潛力、經理住房的房屋狀況、Body Corporate償債基金的健康情況、與Body corporate 簽訂協議所剩的時間以及管理人員的實際工作量。

當您簽訂購買管理權益業務的合同時,通常需要進行申請貸款、融資,經過法定盡職調查,並須經過會計盡職調查。這允許您通過律師檢查協議和合同是否有序,會計師分析收入數據來決定您出價的倍數關係。

 

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